venerdì, 25 luglio 2014

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2 gennaio 2014

Transazioni immobiliari: prezzo della compravendita su c/c dedicato

Un’importante novità prevista dalla Legge di stabilità è riconducibile all’attività dei notai nell’ambito delle transazioni immobiliari.

Viene infatti stabilito che il prezzo della compravendita immobiliare debba essere versato al notaio incaricato di stipulare l’atto di compravendita, il quale provvederà a consegnarlo al venditore solo allorquando la vendita sarà trascritta sui registri immobiliari.
Si ricorda infatti come, sebbene il passaggio di proprietà tra le parti diventi efficace con la sottoscrizione del contratto, l’efficacia nei confronti di terzi è subordinata alla trascrizione.

È ovvio come tale disposizione sia volta a tutelare l’acquirente, il quale avrà la garanzia di effettuare il pagamento solo nel momento in cui il contratto è efficace anche nei confronti dei terzi, con la trascrizione della vendita nei registri immobiliari.
Si evitano in tal modo le vendite di uno stesso immobile a più soggetti, a fronte delle quali solo il soggetto che per primo ha effettuato la trascrizione potrà beneficiare del trasferimento di proprietà.
Una maggior tutela è riservata all’acquirente anche in considerazione della possibilità, da parte di terzi, di iscrivere garanzie reali dopo la firma del contratto ma prima della trascrizione dello stesso: in tal caso, qualora dovesse emergere, ad esempio, un’iscrizione ipotecaria, dopo la sottoscrizione del contratto, il prezzo della vendita potrebbe essere destinato alla liberazione dell’immobile dei gravami.

Non è mancato tuttavia chi ha sottolineato come, a tal fine, esistesse già uno strumento, ovvero il preliminare di vendita, e lo scopo di tale intervento sia unicamente quello di creare un’imposta occulta in capo alle parti, pari all’importo degli interessi maturati sulle somme vincolate.

Nel conto corrente dedicato andranno versati, oltre al prezzo di vendita, anche tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il notaio sia designato quale sostituto o responsabile d’imposta,

Dovranno transitare sul conto corrente dedicato anche tutte le altre somme affidate al notaio in relazione agli atti stipulati avanti a lui o per effetto di provvedimenti dell'autorità giudiziaria, le quali, come noto, sono altresì soggette ad obbligo di annotazione da parte del notaio stesso nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64.
Sono inoltre comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione.

Gli importi versati al notaio transiteranno su un apposito conto corrente, che, si badi bene, costituirà patrimonio separato rispetto a quello del notaio stesso.
Pertanto:
1. le somme non potranno essere oggetto di successione ereditaria in caso di decesso del professionista;
2. se il notaio è in regime di comunione dei beni con il coniuge, le somme non entrano a far parte della comunione;
3. le somme sono assolutamente impignorabili. Sono altresì assolutamente impignorabili il credito al pagamento in capo al venditore così come l’eventuale credito per la restituzione della somma depositata che potrebbe eventualmente sorgere in capo al compratore.

Solo una volta eseguita la registrazione dell’atto di compravendita, e dopo aver verificato che non vi sono formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvederà allo svincolo degli importi depositati.
Qualora nell’atto sia stato invece previsto che il prezzo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale potranno svincolare gli importi solo dopo che sia stata fornita la prova che l’evento si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Da ultimo si segnala che gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

Affinché le nuove disposizioni entrino in vigore è tuttavia necessario attendere il decreto attuativo, che sarà emanato entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di stabilità (1 gennaio 2014).
Il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, definirà infatti i termini, le condizioni e le modalità di attuazione delle nuove norme.
Autore: Redazione Fiscal Focus

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Lanfranco Guidi02/01/2014

ULTERIORE NORMATIVA EMANATA SOLO ED ESCLUSIVAMENTE PER FAVORIRE LE BANCHE.
FORSE E' GIUNTO IL MOMENTO DI RIBELLARCI, NON SE NE PUO' PIU'. CI STANNO TRATTANDO DA SUDDITI, NON DA CITTADINI. L.GUIDI