giovedì, 24 luglio 2014

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3 aprile 2013

Immobili civili: manutenzioni al 10%

La corretta applicazione dell’aliquota ridotta al 10% sulle prestazioni di manutenzione ordinaria effettuate su immobili di civile abitazione, è stato oggetto di recente interesse da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale si è pronunciata nella recente R.M. n.15/E/13 del 4 marzo 2013.

La disciplina relativa alle manutenzioni è entrata definitivamente a regime nell’ordinamento tributario grazie alla Finanziaria 2010 (L. n.191/09), dopo anni di agevolazioni temporanee, mentre la disciplina similare riferita agli interventi di ristrutturazione ha sempre goduto dell’aliquota Iva ridotta a regime.
Trattandosi in entrambi i casi di interventi di recupero del patrimonio edilizio, spesso, non è facile inquadrare le due diverse fattispecie: manutenzioni, sia ordinarie che straordinarie, e ristrutturazioni.
La notevole incertezza applicativa viene complicata dai diversi adempimenti collaterali che interessano le due tipologie di operazioni, ad esempio, ai fini dell’applicazione della disciplina riguardante i beni significativi oppure ai fini della fruizione del beneficio della detrazione 36% - 50%.

La corretta qualificazione degli interventi, quindi, rappresenta il primo step necessario nel processo di individuazione della corretta aliquota applicabile.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio
– L’art.7, co. 1, lett. b), della L. n.488/99 stabilisce che le prestazioni aventi per oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all'art.31, primo comma, lettere a), b), c) e d), della L. n.457/78, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, sono soggette all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10%.

L’Iva al 10% sulle manutenzioni degli edifici di tipo abitativo - L’Iva agevolata al 10% riguarda le prestazioni relative ad appalti e contratti d’opera e le vendite con posa in opera per interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria effettuate su fabbricati a prevalente destinazione abitativa (ossia aventi più del 50% della superficie sopra terra destinata a uso abitativo privato).
Con la C.M. n.71/E/00 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che rientrano le manutenzioni effettuate su:
- unità immobiliari di tipo abitativo (con categoria catastale da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10 relativa agli uffici);
- pertinenze degli immobili abitativi, anche se la manutenzione riguarda la sola pertinenza e anche se la stessa è situata in un edificio che non ha prevalente destinazione abitativa;
- parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa;
- edifici residenziali pubblici a prevalente destinazione abitativa, ossia edifici di enti pubblici destinati ad abitazioni o a stabili residenze di collettività come a esempio, case popolari, orfanotrofi, ospizi, brefotrofi;
- edifici assimilati alle abitazioni non di lusso a condizione che costituiscano stabile residenza di collettività (ad esempio, orfanotrofi, ospizi, brefotrofi, conventi), mentre non sono compresi gli immobili privi del carattere di stabile residenza, quali caserme, ospedali, scuole.

I beni significativi - Se l'intervento di manutenzione comprende la fornitura dei beni significativi, tassativamente individuati dal D.M. 29.12.1999 (ascensori e montacarichi, infissi interni e esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo d'aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza), sull'importo della prestazione relativa alla fornitura di tali beni, l'aliquota agevolata del 10% si applica solo fino a concorrenza dell'importo complessivo dell'intervento al netto del valore dei predetti beni.
Ad esempio se viene eseguito un intervento di installazione dell’ascensore, di valore complessivo pari a €5.000 suddiviso: valore dell’ascensore pari ad €3.500 e valore delle prestazioni di lavoro e degli altri beni o materiali non significativi pari a €1.500.
Mentre le prestazioni e i beni non significativi godono dell’aliquota ridotta al 10%, l’ascensore può essere assoggettato all'aliquota agevolata del 10% solo per l’importo di €1.500 (cioè fino a concorrenza dell’importo agevolato direttamente), mentre per i residui €2.000 avrà un’aliquota al 21%.
L’intervento di €5.000 di imponibile verrà assoggettato: a Iva 10% per €3.000 (cioè 1.500 + 1.500) e a Iva al 21% per €2.000.
Se il valore del bene significativo è pari o inferiore al valore delle prestazioni di lavoro e degli altri beni non significativi, nella fattura o nella ricevuta fiscale deve sempre essere comunque riportato il valore complessivo dell'intervento e quello dei beni significativi forniti, tutto al 10%, per consentire gli opportuni controlli, circa la corretta applicazione dell’agevolazione. Va tenuto conto che non possono essere assoggettate all’aliquota agevolata né le prestazioni dei professionisti (ingegneri, architetti, ecc.) né le operazioni che configurano fasi intermedie nella realizzazione dell’intervento, come le cessioni di beni e prestazioni di servizi rese nei confronti dell’appaltatore o prestatore d’opera.

L’incasso di acconti - Se vengono incassati degli acconti, la fattura deve tener conto del limite di valore dei beni significativi su cui applicare l’aliquota Iva al 10%, calcolato in proporzione all’intero corrispettivo pattuito e non al singolo pagamento. La C.M. n.71/E/00, ha precisato, nel merito, che nella fattura relativa a ogni pagamento, deve essere evidenziato il valore dei beni significativi corrispondente alla quota di corrispettivo pagato (acconto o saldo), con indicazione sia della parte di valore dei beni significativi assoggettata a Iva al 10% sia della parte con Iva al 21%.
Ad esempio viene incassato un acconto pari al 30% dell’imponibile cioè 1.500 (30% di 5.000), occorrerà applicare tale percentuale per ottenere la quota imponibile dell’acconto imputabile al bene significativo e cioè 30% di 3.500 = 1.050 e la quota parte imponibile dell’acconto, imputabile alla posa in opera e ai materiali e cioè 30% di 1.500 = 450. Poi occorrerà determinare con riferimento al bene significativo: la quota parte dell’acconto da assoggettare al 10% e cioè 30% di 1.500 = 450 e la quota dell’acconto da assoggettare al 21% e cioè 30% di 2.000 = 600. Considerato che la parte riferita alle prestazioni di posa in opera ed agli altri beni non significativi (450) ha l’aliquota del 10%, l’imponibile dell’acconto risulta così suddiviso: parte dell’acconto da assoggettare ad aliquota ridotta del 10%  450 + 450 = 900; parte dell’acconto da assoggettare ad aliquota ordinaria del 21%:600.
Autore: Redazione Fiscal Focus

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FRANCESCO SAVERIO MASSARO03/04/2013

Non se na parla abbastanza, ma si dovrebbe anche mettere ordine sinottico all'iva sulle costruzioni di abitazioni non di lusso ad uso prevalentemente abitativo. Non è stata mai abrogata l'applicazione dell'aliquota del 10% sulle costruzioni "Tupini" non di lusso.